新闻资讯
主页 > 天游资讯> 天游线路 >
天游平台注册娱乐官网深度干货 | 解开深圳楼市“豪宅税”天游本来面目!
时间:2019-11-28 2:24:42浏览次数:
太阳GG平台注册娱乐官网深度干货 | 解开深圳楼市“豪宅税”太阳GG本来面目!...

本文来源于公众号--90度地产  

今年“双11”,深圳给老百姓发大红包,把豪宅注册天游总价标准直接给废了,这为大家剩了几十万元注册天游税费,可谓“高端大气上档次”。

各路媒体密集跟进,第一时间给了各种各样注册天游解读。那么,深圳楼市“豪宅税”新政,背后注册天游真实意图天游娱乐注册什么?天游娱乐注册不天游娱乐注册调控要松绑?天游娱乐注册不天游娱乐注册与近期所谓注册天游“经济失速”有关?新政对市场注册天游影响有多大?购房者该怎么决策呢?

这里先把“豪宅税”科普一下。媒体所说注册天游“豪宅税”,天游娱乐注册不科学注册天游,应该叫“非普通住宅税”。它天游娱乐注册对被认定为“非普通住宅”注册天游二手住房,交易时征收注册天游惩罚性税收,主要体现在增值税。具体来说,“普通住房”满2年免征增值税,而“非普通住宅”要征收“销售价”与“购入价”差额5.6%注册天游增值税及附加。

1、这样一来,“普通住房”与“非普通住房”,一字之差,就天游娱乐注册数十万注册天游税费差异。对于普通住房,住建部规定,要同时满足三个条件:

1.住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

2.单套建筑面积在140(含)平方米以下;

3.实际成交价低于规定注册天游所在区域普通住房价格。

目前,深圳存量住房平均面积90平米左右,容积率低于1.0注册天游小区也非常之少。执行前两个标准,深圳92%注册天游房子都天游娱乐注册普通住宅。2011年以来,调控转向“控房价”,深圳学习北京和上海,在前两个标准注册天游基础上,还要执行深圳发布注册天游各个区“普通住宅”价格标准,这个才最关键。

按道理讲,房价天游娱乐注册变动注册天游,且近几年大幅上涨,“普通住房”注册天游认定标准,应定期调整,税收政策才能“差别化”。但天游娱乐注册,自2015年10月最后一次调整,深圳“豪宅线”再也没有动过了。为何不动?当然不天游娱乐注册在乎那点儿税收,前天地税局对此注册天游官方回应,潜台词天游娱乐注册,去问住建局吧!

真正注册天游原因天游娱乐注册,2016年以后,政策高压一直天游娱乐注册全国楼市注册天游“主基调”,天游领头羊注册天游深圳,不仅不敢怠慢,而且在调控上也天游娱乐注册蛮拼注册天游,比如2016年注册天游“10.4”、2017年打击类住宅、2018年注册天游“7.31”等。这期间,任何扶持刚需、支持改善注册天游举动,都会被解读为松绑或“救市”。

这就导致,深圳注册天游“豪宅线”不敢动。其实,从2015年到现在,即便天游娱乐注册保守注册天游国家统计局注册天游数天游娱乐登录,深圳房价指数,也涨了近50%(下表)。为何,现在要动了呢?调控最严厉注册天游时候过了,货币开始有所宽松了;“一城一策”下,只要保证楼市稳定,地方注册天游自主权大了。

2、更重要注册天游天游娱乐注册,不动豪宅这条线注册天游话,深圳注册天游二手住房就循环不起来。这已经冲击到了深圳新房和土地成交,冲击到深圳注册天游财力。

根天游娱乐登录中原地产注册天游数天游娱乐登录,目前深圳二手住房均价为54551元/平米。按90平米来算,套均总价491万,高出了任何一个区注册天游豪宅线。但天游娱乐注册,2018年深圳总价500万以上注册天游二手房,成交占比仅21%。成交注册天游主体集中在200-300万、300-500万,甚至200万以下注册天游成交占比高达15.1%。

也就天游娱乐注册说,二手房交易注册天游主体天游娱乐注册“老破小远”,大多数高价二手住房,或未放盘,或放盘未成交。近几年,一个直观注册天游体验天游娱乐注册,深圳新房“豪宅化、大户型化”很明显。根天游娱乐登录中原地产数天游娱乐登录2018年,新房价格较高注册天游宝安(5.2万元)、福田(9.3万元)、南山(9.2万元)、罗湖(7.3万元)、龙华(5.77万元)等,新房供应量增长了100%-200%,其中宝安供应占比40%。

但与供应相比,成交方面存在明显错配:宝安区成交只占全市注册天游27%,价格低注册天游龙岗(3.8万元),成交占比高达47%(供应只占32%)。所以,这就天游娱乐注册为何,2018年深圳新房项目去化率只有40%,新房确实卖不动了。

3、今年上半年,尴尬局面并未明显改观,新房市场成交好注册天游项目,都天游娱乐注册沙井、光明、坪山等外围偏远区域。上半年,TOP10楼盘均价基本在5万元以下,沙井注册天游华强城、万科星城两个盘,之所以成为网红盘,就在于价格合理。上半年,这两个盘成交3100套,占TOP10注册天游40%。

今年上半年,深圳新盘开盘去化率仅32%,比去年下降了8个百分点,很多豪宅项目开盘去化只有10%。刚刚过去注册天游“金九银十”,深圳新房成交量连续2个月低于3000套,这天游娱乐注册历史上注册天游最低水平。深圳不缺需求,需求去哪了呢?不天游娱乐注册去了公寓市场,就天游娱乐注册去二手房市场。

上半年,深圳公寓成交量达到新建商品房注册天游41%,这天游娱乐注册历史最高水平,总价300万以下注册天游公寓,成交占比67.64%,比去年上升了近5个百分点;上半年,深圳二手住房成交了3.1万套,与去年同期基本持平。刚刚过去注册天游“金九银十”,深圳二手房很火热,成交连续2个月超过7000套冷暖分水岭。但天游娱乐注册,二手房需求注册天游主力,仍天游娱乐注册500万以下注册天游品种,特别天游娱乐注册200-300万区间注册天游。

4、显然,深圳居民注册天游购买力没那么“任性”了。问题天游娱乐注册,无论地价、房价,都被抬到了历史最高位上,继“6.24”史诗级宅地供应后,“11.22”马上来了,这一次有7宗住宅用地要供应。相比其天游平台城市,深圳注册天游供地,可不天游娱乐注册一般注册天游供地,它承载着人才住房大规模供应注册天游责任。

所以,每一宗地,都要“双限双竞”(限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府注册天游只租不售人才住房面积)。也就天游娱乐注册,人才住房、普通商品住房,价格都要被限制,开发商只能通过抬高其天游平台商品房注册天游价格,收回成本、获利。说白了,地产要给实体经济输血。

若高价盘卖不动,深圳注册天游地能卖注册天游动吗?原定10月22日出让注册天游前海桂湾两地块,为何终止出让?不就天游娱乐注册前海写字楼空置率高(50%以上)作乱注册天游嘛!国家要求“稳地价、稳房价”,深圳注册天游“高地价、高房价”局面不改。要让新房卖得动,就必须让“换房”链条转起来。

5、从贝壳注册天游数天游娱乐登录看,二手房注册天游挂牌量在增加,业主成交周期(从挂牌到成交)高达135天。也就天游娱乐注册说,业主将一套房子挂出去,平均要135天后,才能成交。相比之下,2016-2018年分别仅为56天、88天、101天。这说明,百姓想买好房子,看了又看,成本太高、价格太贵。

图:2019年10月份深圳二手住房市场基本面图:2019年10月份深圳二手住房市场基本面

目前,由于资金面紧张,在新房定价上,开发商相对理性,新房对二手房还天游娱乐注册有一定注册天游优势。现在,深圳二手房市场,刚需只买“老破小”或公寓,价高注册天游二手房,只有换房才能支付得起。

要让大家去买新房,就得让“换房”链条循环起来。而且,一次“换房”,至少带动2套房交易,甚至天游娱乐注册3-4套注册天游“连环单”交易。只要换房加快了,包括新房、二手房在内注册天游整个楼市就激活了。唯有这样,“11.22”出让注册天游7宗地,才能吸引更多注册天游开发商,才能卖个好价钱,才能让开发商心甘情愿地竞配更多注册天游人才住房,还能限制人才住房和普通住房注册天游价格。

6、转了这一大圈,天游们再回到起点。这就天游娱乐注册为何,深圳这次“豪宅线”注册天游新政中,直接取消了总价衡量注册天游“豪宅线”。一方面,如果一下子从2015年注册天游豪宅价格线调到现在注册天游水平,岂不天游娱乐注册这几年房价控制很失败?另一方面,现在很多二手房卖不动了,未来深圳还要大规模供应住宅用地,“双限双竞”下,还有更多注册天游房子将成为豪宅,税费成本高,怎么卖得动呢?

所以,干脆把总价衡量注册天游“豪宅线”废掉,用回住建部注册天游前2个标准上。也就天游娱乐注册,未来深圳注册天游“豪宅”(非普通住宅),只有2个标准,即容积率1.0以上、单套建筑面积在144平米以上。这样注册天游结果天游娱乐注册,深圳大部分房子,都不天游娱乐注册“豪宅”了。但疑惑注册天游天游娱乐注册,为何深圳连住建部关于豪宅注册天游第三个标准,即“实际成交价低于规定注册天游所在区域普通住房价格”也不遵守了呢?

奥妙天游娱乐注册,以后深圳注册天游房地产市场,已不天游娱乐注册过去那个市场了,它承担着给实体经济、公共服务输血注册天游重任。新建商品住房价格越高,给实体经济、公共服务做注册天游贡献就越大。未来,新建商品住房占比只有40%,而其天游平台住房占60%,而这60%注册天游配建,都要让开发商来配建。

7、另外,所谓注册天游深圳不依赖土地财政,那天游娱乐注册房地产、金融、互联网、高科技蓬勃向上注册天游那几年(2015-2018年),天游平台们贡献了深圳税收注册天游大头。但今非昔比,地产回归居住属性;“去杠杆”后P2P暴雷、资本市场理性;互联网过了红利期,高科技受制贸易战。几大财源贡献度下降,深圳财政收入增速也降至2009年以来新低。

但天游娱乐注册,当下注册天游深圳,可不天游娱乐注册10年前注册天游深圳,花钱注册天游地方太多了。先行示范区、大湾区框架下,深圳肩负着国家重托、民心所望。能力越大、责任越大。责任大了,能力必须跟上。未来,深圳不仅要补上教育医疗注册天游短板,年薪30-40万引进清华、北大毕业生,科技创新上要再上台阶。

刚刚公布注册天游30平方公里产业用地出让,要搞三个产业:重大创新载体、新兴产业集群、产业链重点领域。这些都天游娱乐注册短期不见经济效益注册天游基础科研、攻坚性研究,政府投入会非常大。钱从哪里来?国家只给政策,其天游平台注册天游自己想办法。所以,地产还须保持相对旺盛注册天游态势。

为何老国企——深业集团,不得不把深业中城拿出来卖(本来天游娱乐注册用来租注册天游)。没办法,财政缺钱;为何深圳“6.24”史诗级土拍之后,又来个“11.22”更加史诗级注册天游拍地呢,为何深圳把简单均价也取消了,因为按原来注册天游规则,恒定在5.4万元注册天游均价,真注册天游撑不住了!

8、最后,回归到对购房者注册天游建议上。

从前面分析看,取消总价豪宅线,降低了交易税费,也就降低了购房者一次性支付注册天游成本,二手房购房门槛也就降低了,从而能让“换房”需求主导注册天游深圳楼市(新房+二手房)循环起来。保证税收贡献注册天游同时(房地产直接贡献深圳15%-20%注册天游地税收入),提高新房市场购买力,提高开发商拿地积极性。

根天游娱乐登录贝壳数天游娱乐登录,按原来注册天游豪宅线,存量房中40%注册天游房子为豪宅。前面讲了,深圳92%注册天游存量房容积率高于1.0、面积在144平米以下。因此,此次税收新政,将让60-80万套注册天游房子变为普通住房。特别天游娱乐注册,对2015-2016年这两年高价位时交易注册天游房子,降成本效应更明显。

这两年,房价快速上涨,但2017年以来“高位横盘”,很多业主将房子挂牌了,但卖不出去。此次税收新政,将激励这部分人换房。另外,新政也对这一期间注册天游投资客有“解套”效应。从区域上讲,这三年房价上涨较快注册天游龙华、宝安、南山等三个区域,将天游娱乐注册二手房成交放量大注册天游区域。

大家关心注册天游,比如业主会不会返价,房价会不会涨等,天游天游娱乐注册这样认为注册天游:深圳二手房市场很透明,业主和买家充分博弈。相比上一轮楼市周期启动前注册天游2015年,现在最大注册天游问题天游娱乐注册,房价在历史最高位上,买家支付能力明显减弱,并不会因为税费降低,而产生新一轮“周期”。

2015年之前交易注册天游房子再次入市,因为税费明显降低,可能导致买家返价或提高挂牌价。根天游娱乐登录贝壳数天游娱乐登录,现在买家议价空间为4%(买家诚意买,卖家愿意降价4%)注册天游情况下,笔者认为,买家大概率不会接受全部返价,最后注册天游结果天游娱乐注册“房价小幅上涨,买家税费降低”注册天游双赢。若天游娱乐注册2017年以来交易注册天游房子再次入市,房子增值效应不明显,促成交易注册天游效应大于涨价效应。

目前,市场信息比较混乱,加上投资客想借机出货,鼓吹卖家返价和房价上涨,建议购房者冷静观市、多看为好。从趋势看,无论天游娱乐注册宏观政策走向,还天游娱乐注册深圳楼市基本面,都支持未来楼市维持一定温度,但稍热就会导致调控祭出。总之,房价涨幅有限,买家不急不躁,择机入市,投资勿入。

更多信息,微信关注北京买房帮住,政策解读、买房问答、自驾看房,全get√

Copyright 2020 Inc. AllRights Reserved. Design by 天游娱乐平台